Приемка квартиры в новостройке: чек-лист и порядок действий

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей от новой квартиры не всегда означает, что жилье готово к безопасному заселению. На практике одна из самых частых проблем новостроек — некачественный ремонт. Дефекты черновых работ, некачественная чистовая отделка, скрытые проблемы с окнами, электрикой или вентиляцией могут проявиться уже после подписания акта. Поэтому важно не торопиться: акт приема-передачи фиксирует, в каком состоянии вы приняли объект, и влияет на дальнейшие требования к застройщику.

Команда {company} оказывает профессиональную помощь при некачественном ремонте в новостройках: сопровождаем осмотр, помогаем сформулировать замечания, готовим претензии и представляем интересы дольщиков при досудебном урегулировании и в суде. Ниже — подробный чек-лист: что смотреть на приемке, какие дефекты заносить в акт и как вести переговоры с представителем застройщика без лишнего риска.

Что взять на приемку квартиры

Осмотр лучше проводить не «на глаз», а с минимальным набором инструментов. Он поможет проверить площадь, геометрию помещений, работу коммуникаций и сразу зафиксировать доказательства недостатков. Возьмите с собой:

• блокнот и ручку — для замеров, расчетов, списка замечаний и проверки тяги вентиляции листом бумаги;
• камеру или смартфон — чтобы подробно сфотографировать трещины, перекосы, протечки, повреждения и другие дефекты;
• фонарик — пригодится для углов, ниш, зоны под подоконниками, счетчиков и слабо освещенных участков;
• строительный уровень — нужен для контроля ровности стен, пола, подоконников и дверных блоков;
• отвес — помогает проверить вертикальность стен и качество геометрии помещений;
• рулетку — чтобы измерить комнаты и сверить фактическую площадь с данными договора;
• недорогой электроприбор — для проверки розеток; при возможности возьмите вольтметр, чтобы безопаснее оценить напряжение.

Каждое нарушение фиксируйте письменно и фотографируйте. После осмотра замечания переносятся в дефектный акт или смотровой лист. Если недостатки можно устранить, застройщик должен организовать исправление. Если дефект связан, например, с уменьшением площади, вопрос обычно решается через компенсацию или иной законный способ защиты прав дольщика.

Приемка квартиры без отделки

Квартиры без отделки часто принимают формально: представитель застройщика может убеждать, что «так и должно быть». Но именно на этом этапе важно проверить базовые строительные параметры, потому что последующее исправление неровностей, трещин и ошибок в коммуникациях ложится на собственника, если дефекты не были зафиксированы вовремя.

В первую очередь проверьте:

• отсутствие заметных трещин, щелей, перекосов, смещения блоков и грубых неровностей;
• соответствие фактической площади данным ДДУ и технической документации;
• геометрию стен, пола и потолка, в том числе перпендикулярность и углы;
• соответствие планировки проекту: самовольные расхождения без согласования недопустимы;
• состояние входной двери, окон, замков, фурнитуры и стеклопакетов;
• изоляцию проводов и наличие коммуникаций в объеме, предусмотренном договором.

Трубы должны быть надежно закреплены, без провисаний и протечек. На счетчиках проверяют пломбы и показания — их лучше сфотографировать, особенно если квартира пока не принимается из-за дефектов.

Оцените и состояние воздуха в помещениях: не должно быть плесени, сырости, грибка, мокрых пятен и подтеков. Вентиляцию можно проверить листом бумаги: если он притягивается к решетке, тяга обычно есть. Все сомнительные признаки стоит занести в акт.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Наличие отделки не означает, что застройщик обязан выполнить ремонт «под ключ» в любом объеме. Состав работ определяется договором, приложениями, спецификацией и рекламными материалами, если они стали частью условий сделки. На приемке нужно сравнивать фактический результат именно с этими документами.

Обычно проверяют:

• площадь помещений и соответствие планировке;
• качество отделки пола, стен и потолков;
• монтаж оконных и дверных блоков;
• межкомнатные перегородки, двери и откосы, если они предусмотрены договором;
• работу розеток, выключателей, светильников и электровыводов;
• коммуникации, отопление, вентиляцию и доступ к инженерным узлам;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и иное установленное оборудование.

Если договором предусмотрены дополнительные работы — например, интернет-кабель, ТВ-вывод, домофон или конкретные материалы отделки, — отсутствие этих элементов также нужно включить в перечень замечаний. Устные обещания лучше подтверждать документами.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не убедитесь, что квартира проверена полностью, а выявленные недостатки отражены в документах. Чек-лист ниже поможет пройти осмотр системно и не пропустить важные зоны.

Площадь и планировка

Осмотр лучше назначать на дневное время: естественный свет помогает заметить трещины, перепады, пятна, неровности и дефекты отделки, которые сложнее увидеть вечером.

Измерьте каждое помещение по полу. Комнаты сложной формы разделите на простые фигуры, рассчитайте площадь и сравните результат с ДДУ. Если фактические значения меньше заявленных, застройщику можно предъявлять требование о компенсации или ином урегулировании.

Входная дверь

Проверьте размеры проема, качество стяжки у входа, плотность прилегания полотна, работу замков и отсутствие самопроизвольного закрывания. Простой тест: оставьте дверь немного приоткрытой. Если она сама уходит в сторону, возможны нарушения монтажа.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без крошения, глубоких трещин, пустот и перепадов, не предусмотренных технологией. Деформационные швы сами по себе не всегда являются дефектом, но повреждения покрытия, нарушение толщины или некачественная укладка отделочных материалов нужно фиксировать.

Потолок

В домах из плит проверьте стыки: они должны быть заделаны, если это предусмотрено видом отделки. Даже если планируются натяжные потолки, измерьте высоту помещений. Существенное отклонение от договора или минимальных требований может стать основанием для претензии.

Стены

Ровность и вертикальность стен особенно важны: даже небольшой перепад увеличит расходы на последующий ремонт. Оценивайте отклонения с учетом типа штукатурки и помещения. Например, материалы для сухих комнат не всегда допустимы в санузлах, а превышение нормативов лучше фиксировать измерениями.

Важно: по СНиП 3.03.01-87 предельные отклонения по вертикали составляют до 20 мм для бетонных стен и до 10 мм для кирпичных.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, подоконники, откосы и монтажный шов. Уплотнитель должен прилегать плотно, створки — открываться без заеданий, монтажная пена — быть закрыта от ультрафиолета. Любые сколы, продувания и перекосы вносите в акт.

Электрика

Не проверяйте розетки дорогим смартфоном: при неисправности сети техника может выйти из строя. Безопаснее использовать недорогой прибор и, при необходимости, вольтметр.

ЮЦ {company}

Проверяйте не одну розетку, а все точки, которые должен был установить застройщик: розетки, выключатели, выводы под светильники, электрощит, домофон, замок и иные элементы по договору. Исправность одного источника питания не подтверждает исправность всей сети.

Водоснабжение и канализация

Коммуникации лучше осматривать в начале приемки. Возле стояков не должно быть воды, сырости и мокрой стяжки. Запорные краны должны быть доступны и работать с нормальным усилием. В санузлах проверьте тройники, выводы и возможность подключения сантехники без переделок.

Отопление

Трубы и радиаторы должны быть без повреждений, надежно закреплены и установлены ровно. Если договор предусматривает терморегуляторы, краны или конкретную комплектацию приборов отопления, это должно быть выполнено к моменту передачи квартиры.

Вентиляция

Ориентируйтесь на требования СанПиН 2.1.2.2645-10 и ГОСТ 30494-96. Слабая тяга, обратный поток воздуха, запахи или отсутствие реакции на проверку листом бумаги — основания для замечания в дефектном акте.

Насекомые и следы вредителей

В квартире не должно быть насекомых, личинок, следов жизнедеятельности и повреждений от вредителей. Если такие признаки обнаружены, можно требовать обработки помещения и устранения последствий. При сомнениях стоит привлечь специалиста по приемке.

Где фиксировать замечания

Все выявленные дефекты вносятся в дефектный акт, ведомость замечаний или лист осмотра. Документ подписывает дольщик и представитель застройщика. Если представитель отказывается подписывать акт, ситуацию нужно фиксировать отдельно, чтобы подтвердить вашу позицию при дальнейшей претензии.

На устранение недостатков обычно требуется время. Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи «под обещание», что все исправят позже: после подписания застройщик может ссылаться на то, что квартира принята без существенных замечаний.

Иногда вместо денежной компенсации застройщик предлагает дополнительную площадь, кладовую или иное урегулирование. Такое предложение можно принять, но только после оценки условий и фиксации договоренностей письменно.

Проверка подъезда и общего имущества

Подъезд, подвал, чердак, лифты и технические помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе заявлять замечания по нарушениям в этих зонах самостоятельно или вместе с другими собственниками, оформив коллективное обращение.

Чаще всего в местах общего пользования находят трещины в отделке, перекошенные двери, проблемы с доводчиками, неисправности лифтов, протечки на технических этажах и в подвалах. Такие недостатки также подлежат устранению застройщиком в установленном порядке.

Нужен ли эксперт на приемке

Самостоятельный осмотр часто заканчивается тем, что часть значимых дефектов остается незамеченной. Позже собственник вынужден оплачивать дополнительный ремонт, замену элементов отделки, доработку инженерных систем или спорить с застройщиком уже после подписания акта.

{company} сопровождает приемку квартир в Казани: специалисты проверяют помещения, помогают правильно описать недостатки, формируют доказательственную базу и не позволяют свести осмотр к формальности. Вы можете оформить доверенность и не присутствовать лично либо пригласить эксперта на приемку вместе с собой. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить формат сопровождения и получить юридическую оценку ситуации.